서울 신혼부부 전세대출 비교: 버팀목 유지·SH 공공임대·이자지원

민간전세는 서울시 이자지원이 후보지만 SH·LH 공공주택에는 적용되지 않습니다. 기존 대출의 현재 금리와 다음 연장 금리, 새 대출 승인 예상액을 받은 뒤 보증금 계획을 세우세요.

집 종류에 따라 비교 후보는 어떻게 달라지나요?

‘SH라면 기존 대출+추가 은행대출’, ‘민간전세라면 서울시 상품’으로 확정할 수는 없습니다. 기존 금리가 얼마나 바뀌는지와 실제 조달액을 알아야 비교할 수 있습니다. 서울시는 공공주택사업자가 공급·지원하는 주택을 지원에서 제외합니다. 서울시 공고와 FAQ

버팀목 세 상품의 서울 신규 기준은 무엇인가요?

아래 비교는 2026년 서울에서 새로 계약할 때의 주요 조건입니다. 실제 한도는 상품 상한·보증금 대비 비율·담보별 한도 가운데 작은 금액으로 결정됩니다.

공통 순자산 기준은 부부합산 3억4,500만원 이하입니다. 서울의 대상주택은 전용면적 85㎡ 이하가 기본입니다. 청년전용에서 만 25세 미만 단독세대주는 면적 60㎡ 이하·한도 1억2천만원을 별도로 적용합니다.

일반 상품에도 신혼가구·2자녀 이상 가구 등의 특례가 있어 표의 ‘일반가구’ 수치를 모든 이용자에게 적용하면 안 됩니다. 일반 상품의 신혼가구는 소득 7,500만원, 서울 보증금 4억원, 한도 2억5천만원·80% 등의 별도 기준을 확인해야 합니다. 청년전용도 신혼가구 등 소득 예외가 있습니다.

청년·신혼 상품의 2025년 6월 27일 이전 계약은 종전 한도 적용 규정이 있으므로, 기존 계약은 따로 확인해야 합니다. 금리는 우대 적용 전이며 국토교통부 고시에 따라 변동됩니다. 일반 버팀목 · 청년전용 · 신혼부부전용

기존 버팀목 유지와 신규 신청은 왜 구분하나요?

‘신규 자격을 벗어났다’와 ‘지금 대출을 즉시 상환해야 한다’는 같은 말이 아닙니다. 기금의 기한연장 안내는 소득기준 초과 시 금리 재판정 방식을 별도로 정하고 있습니다.

연장 때 새 보증금과 소득을 반영하며, 소득기준을 넘으면 해당 임차보증금 기준 최고금리에 0.3%p를 가산합니다. 원금 10% 이상 상환 또는 0.2%p 가산도 일반적인 연장 규정에 포함되며, 짧은 연장기간 등에는 예외가 있습니다.

따라서 과거에 적용받은 2% 초반 금리를 앞으로의 비용으로 고정해서는 안 됩니다. 은행에 현재 적용금리, 이사 시 적용금리, 만기연장 시 예상금리를 구분해 요청하세요. 기금 기한연장 · 하나은행 기금 약정서 제10조

이사하는 경우에는 기존 금액을 유지하는 목적물 변경인지, 연장도 함께 하는지, 증액까지 하는지를 구별해야 합니다. HUG 보증으로 받은 대출이라면 새집 계약 전 보증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 증액이 없다고 보증·주택 심사까지 모두 생략되는 것은 아닙니다.

HUG·HF·채권양도는 대출상품과 무엇이 다른가요?

버팀목은 자금을 빌리는 상품이고, HUG·HF 보증과 채권양도는 담보를 확보하는 방식입니다. 보증기관이 바뀌어도 상품 자체의 최대 한도가 자동 확대되지는 않습니다.

HF 대출보증만 있다고 보증금 반환까지 자동 보장되는 것은 아닙니다. 서울시 협약대출도 반환보증 자동가입 상품이 아니므로 따로 확인해야 합니다. 기금 담보 안내 · HF 일반전세지킴보증

버팀목과 은행재원 전세대출을 병행해도 되나요?

부족분을 은행대출로 채우는 구조는 은행의 확인 전에는 확정 자금으로 잡지 않는 것이 맞습니다. 기금 신규대출에는 중복대출 금지 원칙이 있고, HUG 보증서 담보 대출은 기금 추가대출 불가로 안내돼 있습니다.

임차중도금 등에 관한 공식 중복 예외가 있지만 조건이 한정돼 있습니다. 이를 같은 목적물에서 일반적인 버팀목과 은행재원 전세대출을 자유롭게 더할 수 있다는 의미로 확대하면 안 됩니다.

은행에서 병행안을 제시한다면 적용 상품명, 중복 허용 근거, 보증의 변경·해지 순서, 승인 예상액을 확인하세요. HF 전환만으로 해결된다는 단정도, 모든 병행안이 불가능하다는 단정도 하지 않습니다. 기금 추가대출 규정

소득은 전년도 원천징수영수증만 보면 되나요?

신청할 때 현재 재직회사와 급여 관련 자료도 확인합니다. 이직 직후나 재직기간이 짧은 경우 전년도 소득만으로 자격을 확정하지 마세요.

두 사람의 재직상태·급여자료·소득증빙을 함께 준비하고 인정소득을 은행에 확인하세요. 1년 미만 재직자는 급여통장 등 추가자료도 필요할 수 있습니다. KB 버팀목 제출서류 안내

서울시 신혼부부 이자지원의 자격과 금리는?

서울시민 또는 대출 후 1개월 이내 서울 전입 예정인 무주택 신혼·예비부부가 대상입니다. 혼인기간 7년 이내 또는 은행 대출신청일(보증서 발급 신청일)부터 6개월 이내 결혼예정, 부부합산 연소득 1억3천만원 이하 등의 조건을 갖춰야 합니다.

서울의 보증금 7억원 이하 주택·주거용 오피스텔을 대상으로 국민·하나·신한은행이 최대 3억원, 보증금의 90% 이내로 취급합니다. 공공주택과 위반건축물 등은 제외됩니다. 은행·HF 보증 심사에 따라 실제 금액은 달라집니다.

예비신혼 0.2%p 추가지원은 최초 대출기간에만 적용되며, 자녀·동거 직계존속 추가지원과 중복되지 않습니다. 본인부담금리의 하한은 연 1.0%입니다. 서울시 지원 공고

기본 지원기간은 4년이며 출산 등 조건에 따라 최장 12년입니다. 상환 후 재신청과 연장 시 증액 가능 여부도 계약 전에 확인하세요. 월세가 있는 신규 계약에는 환산 임차보증금 7억원 이하 기준도 적용됩니다. 적용 전환율은 서울시 공지에서 확인하세요. 서울주거포털 유의사항 · 환산보증금 공지

대출 2억9,700만원이면 얼마나 지원받나요?

소득 6천만원 초과~9천만원 이하, 예비신혼 추가지원, 대출잔액 2억9,700만원이 1년 유지된다고 가정하면 지원율은 2.2%p입니다. 연간 단순 계산액은 653만4천원, 월평균 54만4,500원입니다.

이는 현금 지급액이 아닌 대출이자 지원효과이며, 본인부담 하한 때문에 달라질 수 있습니다.

표의 은행금리는 실제 견적이 아닌 가정입니다. 잔액×연이율÷12로 계산했으며, 적용일수와 금리 변경에 따른 차이·보증료 등은 제외했습니다. 2.8%에서 지원 2.2%p를 그대로 빼 0.6%만 낸다고 계산하지 않는 것이 핵심입니다.

전세 3억~4억원의 필요한 현금은 어떻게 계산하나요?

서울시 상품의 한도만 보면 대출액은 ‘보증금×90%’와 ‘3억원’ 중 작은 금액입니다. 아래 차액은 최소 보증금 자기부담의 산술이며 대출승인을 전제하지 않습니다.

현금 3천~5천만원이라면 3억~3억5천만원을 계산상 살펴볼 수 있습니다. 다만 승인액이 줄어드는 경우의 추가 현금, 계약금 선지급, 중개보수·이사비·보증료와 비상자금을 별도로 확보해야 합니다.

SH 보증금을 최대한 높이는 편이 유리한가요?

단지의 보증금·월세 전환 선택지가 있다면 추가 보증금의 비용과 연간 월세 절감액을 비교하세요. 전환 가능한 금액과 조건은 실제 공고·임대조건표를 확인해야 하며 SH 모든 주택에 하나의 전환율을 적용해서는 안 됩니다.

가령 추가 보증금 2천만원으로 월세가 10만원 줄어든다고 가정하면 연간 절감액은 120만원, 추가 보증금 대비 6%입니다. 조달금리가 4%라면 월 이자 약 6만6,667원으로 절감액보다 작고, 7%라면 약 11만6,667원으로 더 큽니다.

이는 SH 실제 전환율·대출 견적이 아닌 계산 예시입니다. 보증료와 자기자금의 예금이자, 현금이 묶이는 기간까지 반영하면 결론이 바뀔 수 있습니다. SH 공고와 임대조건 확인

계약 전에 받아둘 비교 결과는 무엇인가요?

1. 기존 상품명·현재 금리·다음 연장 시 예상금리
2. 이사 후 유지액, 증액 가능 여부와 새집의 담보·보증 적합성
3. 신혼부부전용 또는 서울시 협약상품 전환의 승인 예상액
4. 기존 대출 상환과 신규 실행의 순서·잔금일 일정
5. 모든 이자·월세·보증료·부대비용을 합한 월 부담과 필요한 현금

소득 8천만원은 신혼부부전용 버팀목의 신규 기준을 넘지만 서울시 제도 소득 범위에는 들어갑니다. 기존 버팀목의 유지 여부는 별도이므로, 대안이 정해지기 전에 상환부터 하지 마세요. 한도가 큰 상품보다 실제 조달액과 총비용이 맞는 상품을 고르는 과정이 필요합니다.